当前，我国房地产市场正处于深度调整期，如何平衡“去库存、稳民生、防风险”成为政策发力重点。2024年以来杠杆证券的风险，中央及地方政府通过专项债券收购存量商品房、商办用房等闲置资产，将其转化为保障性住房，成为化解房企债务风险、优化资源配置的创新路径。这一模式不仅为房企提供了流动性支持，还快速增加了保障性住房供给，实现了多目标协同。

一、政策框架：中央与地方的联动支持

1. 国家层面政策导向

金融工具创新：2024年5月，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方政府和金融机构收购存量房。专项债券扩容：国务院明确将“收购存量商品房用作保障性住房”纳入专项债券支持范围，2025年12个省份获批额度超2000亿元。住房供应体系改革：2023年《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出在300万以上人口城市试点，推动租购并举。

2. 地方实践探索

各地结合实际情况细化政策，例如：

广州、深圳：通过专项债优先收购整栋未售商品房，单套面积控制在90平方米以下。合肥、成都：允许集体经营性建设用地建设保障房，并探索REITs融资。辽宁、哈尔滨：明确存量房转化标准，单套面积放宽至120平方米，价格由市场评估确定。展开剩余76%

二、操作路径：从房源筛选到收益闭环

1. 房源选择标准

类型：优先收购已建成未售住宅、商改住公寓及停工项目（如郑州纳入优质在建房源）。区位：聚焦交通枢纽、产业园区周边，避免配套设施不足的偏远区域。手续合规性：需完成竣工验收、产权清晰，且取得抵押权人同意。

2. 资金组合模式

“专项债+再贷款”：如上饶市通过2400万元再贷款配套专项债，收购105套人才公寓。财政补贴激励：合肥市对90平方米以下房源按1.5万元/套补贴，降低收购成本。

3. 收益平衡机制

租金覆盖：要求项目收益至少覆盖债券本息的1.2倍（如武汉项目租金为市场价50%）。配套运营：部分城市引入智慧物业（郑州）或联合房企改造（武汉），提升长期收益。

三、典型案例：实效与启示

1.大连青年人才公寓

国开行发放1.71亿元贷款收购1126套存量房，改造后租金低于市场价30%，入住率超80%。启示：精准对接新市民需求，快速去库存。

2.合肥1.4亿元专项债项目

筹集3835套保障性租赁住房，配套“人才定向供应”政策，财政补贴分档激励。启示：政策组合拳提升效率，避免资源浪费。

3.武汉“政企合作”模式

专项债与房企联合出资（政府80%、企业20%），改造1200套房源，缩短周期。启示：市场化运作降低政府债务压力。

四、挑战与建议

1. 现存问题

价格博弈：房企期望溢价与政府控成本需求存在矛盾。长期运营：部分项目租金收益难以覆盖维护成本。

2. 优化方向

动态评估机制：定期调整房源收购标准，避免低效资产纳入。REITs扩容：推动保障性住房资产证券化，吸引社会资本参与。差异化政策：三四线城市需加大中央财政倾斜，避免地方债务风险。

结语

专项债券收购存量房模式，既是房地产风险化解的“稳定器”，也是保障民生的“加速器”。未来需进一步优化政策协同与市场化运作机制，推动住房供应体系从“增量开发”向“存量盘活”转型，实现经济与社会效益的双赢。

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发布于：辽宁省

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